广州天誉半岛花园 楼市加速回暖，横盘止涨就是抄底好时机

时间迈入2019年的最后二个月，

自从楼市调控加码以来，买房族最关心的无疑是：

房价何时触底？

但如今，楼市从冰封到回暖的迹象，正在显现！

中美贸易战告停，利率回调促消费，楼市加速回暖

12月2日，人民日报发布了中美领导人的最新共识，中美贸易战“止战”，已停止加征新关税。贸易战以来，对楼市的影响不可谓不小，甚至某些开发商盘算着如何“活下去”，消费者则是持币继续观望，这一系列现象在中国楼市热土的华南，尤其是广州表现更为突出，大量项目来访量和成交量都在逐步下滑。以上种种情况，也直接引发了广州下半年维权的事件频发。关键时刻政府救市，重新调整备案价政策，项目申报最新价格后半年内上下浮动不得超过10%，以期达到稳定市场的效果。

另一方面，缘于目前市场环境不乐观，按揭贷款需求大幅减少，再者各地银行纷纷响应中央“房住不炒”的口号，坚决控制房价过快地上涨政策——就在房贷利率连续上涨22个月，市场一致预期，将继续创新高时。各地银行频频爆出：房贷利率，开始逐步回调！

于是乎，一线城市中的北京、深圳，在房贷利率下调后，居然低于央行的基准利率。在领头羊的带动之下，更多的热点城市，开始跟随：从六朝古都南京，从九省通衢武汉，直到商都广州。早在今年10月份，广州开始有部分银行放松二套房贷利率，从基准利率上浮20%调整到上浮15%，首套房贷利率也同时松动。所以现在的利率对于市场来说是一个比较友好的态度。

 

要知道在历史上，房贷利率一旦进入下行周期，往往意味着房价止跌回暖，甚至有可能重新开启新一轮牛市，楼市止跌企稳，或为时不远。

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注：下表为10-11月部分银行利率调整

银行	10月利率	11月利率
汇丰银行	首套上浮10%	首套上浮5%
	二套上浮15%	二套上浮10%
华夏银行	首套上浮20%	首套上浮10%
	二套上浮15%	二套上浮10%
招商银行	二套上浮20%—25%	二套上浮15%

 

房企回流一二线，广州土拍大戏上演，楼市复苏回暖

在政府强调控的形势下，棚改货币化安置举措已经开始收紧，去库存已经取得阶段性成果将可能不再受到政策眷顾，三四线地产发展前景受到影响。在充分享受三四线城市上轮棚改带来的楼市红利后，房企似乎有了回归热点城市的迹象。一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”；并且在监管层的督促下，供地规模有了明显的提升。对于房企而言，战略地位不容忽视。

 

随着房企的战略核心向核心一二线城市回归，土地交易的热度明显升温。今年第四季度以来，广州土地供应量骤增。广州供地节奏明显加快，几乎每周都有挂地。10月份广州成功出让了7宗商住地，环比9月上涨了75%，成交总价将近43亿元，总面积达23.7万㎡。11月广州全市共有28宗地块将出让，其中15宗是商住地，涵盖增城、黄埔、白云、南沙和花都5个区。12月迎来了拍地盛宴，一口气卖出了10宗地，总价逼近260亿！

年末土地拍卖的热度有所上升，各房企都清楚一二线城市土地资源就是公司的生命线，有了土地才能活下去。随着城镇化的持续深化进行，城市的土地开发数量只会越来越少，紧跟而来的必定是产品线的更新换代。待到消化完上一批舒适性物业后，在市场和政策的影响下，产品开发将往小而实用的方向转变。因此，此时正是入手的最后时机，把握好各开发商手上最后的优质舒适产品，错过再难寻。

注：下表为面积约350㎡的市场产品存量

序	区位	项目	产品面积	成交均价（万元/㎡）	成交量
1	天河	峻林	290-308㎡	3000-4500万	余货60套
2	越秀	荟景湾	340-370㎡	2400-2800万	40套
3	白云	龙湖天奕	182-245㎡	9.4-10	9套
4	海珠	星汇海珠湾	50-113㎡	5.3-5.4	137套
5		海珠半岛	288-312㎡	待定	164套
6	番禺	星河湾	280-682㎡	230-5500万	173套
7		金地壹阅府	310-350㎡	1200-1400万	40套

 

市中心物业越来越值钱，把握今年最后的抄底时机

楼市回暖前夕，房企回流一二线之时，对于消费者来说，问“底”楼市究竟在何时？其实，最好的抄底时机，就是冬天马上过去春天要来的时候，“大地回春”复苏时！

 

为什么这么说？因为即使楼市政策放松信号重启，房价未必就能迅速反弹。因为无论市场情绪的修复，还是宽松政策的落地，都需要时间。再者，市场需要一段时间才能反应过来现在是购房的好时机，带有一定的延迟性。而这段时间，房价会象征性地探底，转眼就是回升，积蓄半年的后劲都会在那时候爆发出来。年末好买房，等到中美贸易战彻底解决，明年经济回暖，市场留给我们的好机会就是转瞬即逝了。

展望2018年，随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们也必须看到，主要的一、二线城市库存量目前还是处于历史低点，可以预见的是，未来一二线的物业价值会一直呈现交替性上升的趋势，而一二线的市中心物业，由于占尽各种配套力好，无疑在广州楼市回暖后，将越来越值钱。

(新媒体责编：syhz0808)