中房睿见 城市更新，赋能城市新活力

城市更新，新在何处

如何降低制度性成本

如何实现城市效益最大化

未来大湾区内的城市边界会被打破吗

怎么在城市更新中实现历史文脉的传承

应该从哪些方面做好项目建设的法务风控

2019年11月22日下午，由中山大学房地产EMBA同学会、中房金融地产国际商学院、中山大学南方学院金融地产教育中心携手搜狐焦点联合主办的栏目《中房睿见》(第三期)在搜狐焦点直播间举行。

本期栏目邀请了中房金融地产国际商学院院长、中山大学南方学院金融地产教育中心主任汪力，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺，中国改革发展研究院博士后、中地研究院院长田光明以及广东广信君达律师事务所合伙人律师蒋修贤，四位嘉宾聚焦城市更新领域中的多个热点，研判行业发展趋势，讲解项目实操案例与法务。

 

城市开发建设已进入下半场

作为此次对话的主持人，中房金融地产国际商学院院长、中山大学南方学院金融地产教育中心主任汪力首先提到，中国城市(镇)化的进程已有几十年，目前城市的开发建设已经进入下半场，呈现出精细化、细分化、运营化等特点。

房企作为城市建设的协助者与城市同行，纷纷涉足城市更新，助力城市高质量发展。近几年不少地产标杆企业顺势成立城市更新部门，足见市场对城市更新的关注度之高。

 

对话主持丨汪力 中房金融地产国际商学院院长、中山大学南方学院金融地产教育中心主任

究竟，什么是城市更新？

中国改革发展研究院博士后、中地研究院院长田光明认为城市更新这个产业，除了重在“城市”，“新”也值得考究，主要体现为“新时代、新内容、新模式、新趋势”。

 

对话嘉宾丨田光明 中国改革发展研究院博士后、中地研究院院长

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺提到，中国的城市更新主要分为三个阶段，贯穿计划经济时期、改革开放时期和存量开发利用的新时代。当下存量时代，需要通过城市更新弥补过往在城市规划、布局、建设中留下的问题，同时也要思考如何对历史建筑进行传承保护。

 

对话嘉宾丨庾来顺 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长

广东广信君达律师事务所合伙人律师蒋修贤表示，广东省三旧改造起源于2008年的深圳宝安，至今城市更新已取得非常大的成就，即使期间起起伏伏。但关注城市更新的人也许能感知到，从去年开始城市更新又变成了一个香饽饽。

 

对话嘉宾丨蒋修贤 广东广信君达律师事务所合伙人律师

难点、痛点重重，城市更新如何提速发展？

城市更新的愿景是美好的，但想实现并不容易。作为一项复杂的工程，必然存在难点、痛点。

田光明认为当下，城市更新还处于不成熟和待延伸发展的阶段，如旧城旧村改造中的拆迁难、资金平衡难、规划落实难。还有工改工中的“一慢两难”问题，如改造周期长致使少有企业愿意干、产业引入难。

庾来顺则表示，城市更新的痛点有许多，其中“公平”是最受人关注的。他坦承，在利益分配时的确很难达到完全的公平。那么如何能保障各方的权益，比如该如何保障那些长期居住在城中村的人们的利益，各项制度、法律法规还要继续完善。

蒋修贤借用抖音上的金句“我太难了”表达了城市更新到底有多难!其城市更新的难点在于：取得权属人的同意很困难，尤其是旧村改造上;现行的法律体系与政策不衔接。

 

粤港澳大湾区下，如何做好城市更新？

在新时代的历史机遇之下,大湾区内各城市熠熠生辉、蓄势待发，这同样也赋予了城市更新难得的发展契机。但城市更新存在多种发展模式，哪些模式会更适合大湾区发展呢?

田光明认为，每个城市都有自己的特点，每个城市都有它的独有模式，但多元化是个必然趋势。只能说看哪个模式能够成为大湾区的主流，模式适合与否还要看城市以及湾区特点。

庾来顺谈到，城市更新是实现优化城市效益的重要手段。城市更新能够通过优化原有布局，为城市腾出更多的空间，就能进一步促进城市效益的最大化。

城市更新产业是巨大的，它与地产不同，但又来源于地产。城市更新对于房企来说，无疑是迎合政策且具有机遇的选择。

 

进驻城市更新领域，资金很关键！

蒋修贤提出适合进入城市更新领域的企业需要满足“三资”：

资源(要有资源与村庄、厂房等原有的权属人进行对接，没有资源一切是空谈)

资金(没有长期的资金支持运作，就会半途而废)

资讯(紧密关注、获取最新资讯，不然“瞎子摸象，看不到全象”)

庾来顺讲到，涉足城市更新领域的企业必须要具有财力和实力，毕竟城市改造的前期工作十分复杂，涉及行业链条、审批环节也很多，因此不一定能够快速回笼资金。另外，企业也需要具有政策解读、理解并落实到实际应用中的能力。

田光明认为，适合进驻城市更新的企业很多，不过大体量的拆除重建等等主要还是需要依靠大型企业来完成。

 

整个论坛，可谓是干货满满!资深行内专家坐阵，诸位现场嘉宾也是收获满满，并紧抓这次难得的机会，纷纷就城市更新中如何兼顾各方力量、投资人如何做好法务风险等问题积极提问。

 

在活动尾声，在中房金融地产国际商学院、中山大学南方学院金融地产教育中心、搜狐焦点专家智库聘请仪式上，此次活动特邀聘请四位专家成为专家智库委员，为行业传播更新鲜、更专业的信息资讯共同努力，一起推动行业的繁荣与发展。

(新媒体责编：syhz0808)