关注房地产 | 回迁安置房购房合同如何拟定-索建国律师

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策,拆迁人或开发商将需要拆除的危旧房区域内房屋进行拆除,然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议,被拆迁住户回迁,取得改造后新建的房屋,它可以是可以是商品房,也可以是存量房,还可以是经济适用房或宅基地。

我们在购买拆迁安置房需注意以下几点:

1、明确房屋的土地类型及性质。

要注意房屋土地是集体土地还是国有土地,如果是集体土地,那么该土地上的非集体组织成员如将房屋用于非自住的目的,则需慎重,因为此类土地上的房屋,只有集体组织成员的权益才会受到保护,非集体组织的成员可能无法得到补偿。

2、明确安置房的拆迁对象有无限制或政策补贴。

特别是目前的“城中村”改造,由村集体组织建设的,对安置对象有明确的界定。

3、明确房屋的权利人。

确定房屋是独有还是集体拥有,如果是共有,那么购房协议的卖主一定要是集体拥有者的真实意思,且均在协议上签字。

4、明确相关费用的缴纳问题。

这类房屋大多涉及土地出让金的补缴。

回迁房买卖合同中的内容应当由双方当事人约定,根据国家有关法律、法规、规章和本市有关行政管理规定,依据甲乙双方达成的买卖协议,为维护双方的正当权益,确保买卖方诚信守约、按期如约完成房屋过户手续,遵循平等、自愿、公平、诚实信用和尊重公序良俗的原则,甲乙双方经协商一致签订立本合同,且一起遵守。

签订回迁房买卖合同的注意事项:

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政的管理,只要是卖方有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人权益,在取得《房地产证》之前可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。

2.回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原来的房主如果要取得房屋所有权证书的话是需要缴纳税费的,另一次是原房主转让时也会产生税费,这两次税费应当如何承担,由谁承担,这些都应该在合同中明确说明。

另外,在签订回迁安置房购买合同还需特别注意的是:

1、严防“一房数卖”,有些卖方在各种原因下极有可能会将这个房子卖给其他买方。

2、一定要与卖方确定好房产过户和交房的时间。

3、尽量要求卖方的配偶或第一顺序继承人签字。

如果你目前想要购买回迁安置房,在购买时及签订合同前有不懂的问题,都可以找索建国律师。

索建国,尚公律师事务所合伙人,较为熟悉公司法;对公司合规业务有较深的理解,熟悉商业银行法律事务,较为系统的掌握贷款、存款储蓄、票据结算等业务方面的法律、法规,曾长期在中国建设银行系统工作,历任拨款员、信贷员、稽核审计员、法律顾问、贷款审批人、信贷风险管理科副科长、法律顾问室主任、资产保全部总经理等职务;比较熟悉建筑工程、房地产方面的法律事务,对建设工程施工合同、工程造价、房地产买卖合同等纠纷的处理,有较为丰富的经验;代理过多起诉讼、仲裁案件。

(新媒体责编：syhz0808)