钜派投资让你10分钟读透70年

钜派投资今天将通过一篇简短的小文章，让你10分钟读懂中国房地产金融70年的发展路程。中国房地产自1949年建国以来，历经70年发展，可谓是路漫漫其修远兮。

钜派投资将房地产金融发展归纳成五个阶段，分别为停滞期、萌芽期、初步发展期、发展和创新期以及大资产管理时代。下面将具体展开论述。

第一阶段停滞期(1949-1978)

钜派投资认为，在改革开放前，由于长期实行公有制和计划经济体制，在房地产领域包括住房建设的资金实行国家财政资金统一拨付的方式;住房建设无偿占有资金;在住房的分配上采取的是福利制，通常如入住共有住房，只需交纳很少的租金。虽然这中间也出现过部分和短暂的融资活动，但可以说一直到1979年，我国房地产金融基本上是处于停滞期。

第二阶段萌芽期(1979-1987)

钜派投资将1979年到1987年归纳为萌芽期。1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志，中国的信托业得到恢复。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，1984年四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。1987年底，烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，也是我国房地产金融萌芽期的一个象征，住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。

第三阶段初步发展期(1988-1997年)

钜派投资将1988年1月看作是房地产金融的分水岭，因为在这一年国务院决定分期分批实行住房制度改革。1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意。1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行，1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。

第四阶段发展和创新期(1998-2010年)

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，钜派投资了解到，在该决定中，确定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。在接下来的年份里，全国许多地方出现房地产供需旺盛的现象，房地产贷款增量增加也很快;从2003年开始，国家陆续出台了许多包括房地产金融相关的宏观调控政策。

第五阶段大资产管理时代(2011年至今)

钜派投资认为，这些年的房地产金融领域，信托、私募基金、公募基金、保险资金等纷纷进入，这也是房地产金融化发展趋势的表现。一直以来，钜派投资看到房地产业与银行也的密切关系;2017年6月底，房地产银行贷款余额29.72万亿元;其中，房地产开发贷款余额7.76万亿元，个人住房贷款余额20.10万亿元;绝对领先于其他房地产融资方式。我国房地产开发资金70%左右依赖于银行贷款，使银行承担较高的风险。个人住房贷款余额与GDP之比虽然还在可控范围，但增速太快，这也是造成很多地方房价上升过快的原因之一。

近年来，随着国家对民间资本投资逐步放开，钜派投资发现各类房地产金融产品在市场上逐步活跃起来;其中，房地产私募基金与房地产信托在民间资本融资领域表现得尤为活跃，为民间资本投资房地产和房地产融资提供了渠道。从2012年下半年起,证监会、保监会和银监会等陆续发出了资产管理方面的一系列重要政策性文件，放开了部分投资限制，促使更多资金进入以前受到更大限制的领域包括房地产市场，更多各类金融机构和投资公司及个人加入到这个行业，业内称为大资管时代已经在2012年底开启。

钜派投资认为，大资管时代对于房地产开发商和房地产资金方来说，是挑战和机遇并存。大资产管理时代下，一个更加开放、竞争的资产管理时代已经到来;譬如私募基金也将纳入统一监管，公募基金管理公司可以通过设立子公司从事专项资产管理业务，证券公司、信托公司、商业银行、保险资产管理公司及其他资产管理机构纷纷申请开展公募基金业务;它们与第三方理财和各类私募基金等机构纷纷直接参与房地产基金业务,初步形成多方鼎立势态。譬如到目前为主，钜派投资了解到，全国68家信托公司管理的信托资产规模已经超过22万亿元，其中房地产信托规模在1.5万亿左右;而仅仅经过近5年发展，我国目前已有近70多家公募基金子公司，管理的资产到超过10万亿，其中房地产资产管理计划也是主力之一。

根据钜派投资掌握的数据来看，截至2017年8月底，中国证券投资基金业协会已登记私募基金管理人20652家，已备案私募基金60688只，管理基金规模10.21万亿元;其中北京、上海和深圳的管理基金规模之和占了10.21亿元的62%。虽然当前我国房地产私募基金总体规模还相对较小，但增长速度很快;譬如房地产私募基金(包括2014年开始大量发行的房地产契约型基金)的规模从2010年500亿到2017年下半年已经超过1万亿;投资产品也从开始几年大多数明股实债型的基金，到现在更多股权型房地产私募基金的出现。当前我国房地产私募基金面临繁多复杂的投资机会，投资领域涵盖各种物业类型，而重视风险控制、规范运作并给投资者提供较高的回报也是房地产基金运作的根本。

以上就是钜派投资对过去70年的发展历程所做的初步划分。钜派投资认为，随着我国经济的不断发展和开放，地产和金融将出现越来越紧密的关系，房地产金融的发展和创新任重而道远，但无论如何，前景一定是看好的，对此，钜派投资和业界的众多同仁们都拭目以待。

(新媒体责编：zpl)