港龙中国：持续深耕长三角，三条红线处于绿档

【业绩规模与上年基本持平，积极营销提振业绩】 2021年，港龙中国合约销售金额300.4亿元，销售规模稳定。全年目标完成率为88.4%，与行业平均水平持平。数字化营销再度升级，积极连接线上线下营销闭环，构建港龙成本升级“2+4+6”体系。节日营销积极，多平台、多形式搭建媒体矩阵，12月举办全域内得返乡置业活动成为全年让利最大的营销活动，冲刺年底业绩。

【谨慎投资，偏好潜力较大三四线】2021年港龙中国新增土储建面120.8万平方米，与去年同期相比规模缩减74.3%，总地价59.0亿元，同比减少72.1%。2021年新增土储平均楼面地价为4901元/平方米，相比11997元/平方米的销售均价仍有较大空间。新增土储权益比例为55%，较去年同期上升4个百分点，有助于维持营收和销售规模增长的平衡。拿地销售金额比降至0.20，低于百强房企的0.25，投资态度谨慎。新进靖江、仪征、阜宁、广德、佛山5座新城市。新增土储从区域上看，新增土储超七成位于长三角，集中度较高;从城市能级上看，新增土储建面均来自三四线城市，更加关注潜力较大、进驻压力较小的城市。

【长三角占比超7成，以苏皖浙土储为主】截止2021年底，港龙中国土储规模984.64万平方米，较去年同期相比规模收缩8.9%，但按照2021年的销售节奏看，土储足够支撑未来三到四年的发展。从区域分布上看，长三角土储超七成，占比较去年同期下降4个百分点，但长三角仍是港龙中国深耕的重点区域。另外结合新增土储省域分布看，未来将加大安徽、广东省的布局力度。

【营收大增归母净利跌半成，低权益项目结转占比高】2021年全年营收为103.7亿元，全部来自物业销售，同比大幅增长148.6%。预收账款达272亿元，相比2020年预收账款增长29.8%，为后续项目结转提供保障。毛利率23.2%，同比下滑13个百分点，主要由于较多低利润项目持续去化。归母净利润不足净利润一半，少数股东权益的净利占比高，虽然2021年新增土储权益有所提升，但未来少数股东分享大部分利润的情况仍将持续。

【债务结构持续优化，继续保持绿档】截止至2021年12月31日，港龙中国拥有现金及现金等价物总规模为69.1亿元，短期债务规模同比缩减54.4%，短期债务与总有息负债占比由70%降至29%，现金短债比为2.51，长短期债务比为2.44，债务结构得到大幅优化。净负债率为25.1%，与2020年同期相比下降16.8个百分点，基本与2019年持平。剔除预收款的资产负债率达64.3%，较期初下降17.9个百分点，低于三道红线70%的阈值，自21年中期以来继续保持绿档。

01  销售

 

业绩规模与上年基本持平

积极营销提振业绩

业绩规模保持稳定，销售目标未完成。2021年，港龙中国合约销售金额300.4亿元，销售规模较去年同期收缩4.08%，降幅高于百强房企平均的-3.5%。同期销售面积250.4万平方米，同比增长3%。2021年港龙中国销售目标为340亿元，全年目标完成率为88.4%，基本与行业平均88%的目标完成率持平。从城市竞争力来看，港龙在江苏省13个城市中已布局10城[1]，根据CRIC发布的2021年各城市企业销售排行榜[2]来看，港龙在常州、盐城、南通、淮安4个城市入围该城市2021年度CRIC销售排行榜，其中淮安位列2021年全口径销售金额TOP5，整体来看企业在本土市场仍有深耕空间。

数字化营销再度升级，积极连接线上线下营销闭环。在营销模式创新的基础上，港龙中国持续专注数字化升级，以数字驱动营销、成本双线并行，构建港龙成本升级“2+4+6”体系。同时推出线上客户服务平台“龙悦会”，以智慧服务平台搭建社群营销架构，提高业主对服务的认同感和信任感。节日营销积极，多平台、多形式搭建媒体矩阵。2021年港龙中国销售集中于前三季度，由于整体市场转冷，购房情绪低落等因素，四季度尽管连续推出国庆黄金周FUN开玩、双十一全民淘房节等活动，对销售金额规模的提升能力有限。为扭转情势，港龙加快资源整合，与贝壳达成战略合作，并在12月举办全域内得返乡置业活动，推出万元抵用券、千套特价房、买房送车位等活动成为全年让利最大的营销活动，冲刺年底业绩。

02 投资

谨慎投资，偏好潜力较大三四线

2021年港龙中国新增土储建面120.8万平方米，与去年同期相比规模缩减74.3%，总地价59.0亿元，同比减少72.1%。平均楼面地价为4901元/平方米，拿地成本同比上升了19.2%，与11997元/平方米的销售均价相比仍有较大空间。同时，新增权益土储建面为66.5万方，权益拿地金额32.6亿元，按建面计算的权益比例为55%，较2020年同比上升4个百分点。拿地权益比例的提高，有助于平衡营收和销售规模增长。

2021年投资谨慎，拿地销售比不足两成。2021年拿地主要集中在上半年，下半年投资更为谨慎，综合全年拿地、销售数据，全口径拿地销售比降至0.20，低于百强房企的0.25的拿地销售平均水平。

新进5城，拓展江苏、安徽、广东省版图。上半年港龙中国新进靖江、仪征、阜宁均位于江苏省，下半年进驻广德、佛山分别位于安徽和广东。从区域上看，全年新增土储中接近八成位于江苏省，持续深耕本土。从城市能级来看，新增土储建面均来自三四线城市，更加关注潜力较大、进驻压力较小的城市。

03 土储

 

长三角占比超7成，以苏皖浙土储为主

超七成土储位于长三角，重仓江苏省。截止2021年12月31日，港龙中国在全国共拥土地储备总建筑面积为984.64万平方米，较去年同期相比规模收缩8.9%，但按照2021年的销售节奏看，土储足够支撑未来三到四年的发展。

长三角仍是重点区域，安徽、广东正增加部署。从区域分布上看，长三角土储建面占比达74%，占比较去年同期下降4个百分点，但长三角仍是港龙中国深耕的重点区域。从省份分布看，长三角地区的江苏、浙江、上海的土储占比同比下降，其中江苏省降幅最大为3个百分点，安徽省土储占比同比上升2个百分点，珠三角地区土储占比增幅最大，同比上升3个百分点,结合新增土储情况看，未来或将加大安徽、广东省的布局力度。

04 盈利

 

营收大增归母净利跌半成

低权益项目结转占比高

营收大增148.6%，预收账款可支撑未来收入。2021年港龙中国营业收入为103.7亿元，全部来自物业销售，同比大幅增长148.6%。这主要是得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积95.3万平方米，同比增长118%。港龙中国2021年预收账款达272亿元，相比2020年预收账款增长29.8%，为后续项目结转提供保障。

利润率下滑，归母净利下降50%。2021年港龙中国毛利润为24亿元，同比上升58.2%。毛利率为23.2%，同比下滑13.2个百分点，主要由于较多低利润项目持续去化。2021年港龙中国净利润为11亿元，同比上升71.7%，但归母净利润大幅下降50.0%至4.81亿元。净利率和归母净利率分别为10.6%和4.6%，同比下滑4.8和18.4个百分点。2021年归母净利润不足净利润一半，少数股东权益的净利占比提高，表明低权益项目结转占比高，虽然2021年新增土储权益有所提升，但未来少数股东分享利润的情况仍将持续。

05 负债

 

债务结构持续优化，继续保持绿档

短期流动性较为充足，债务结构持续优化。截止至2021年12月31日，港龙中国拥有现金及现金等价物总规模为69.1亿元，短期债务规模同比缩减54.4%，与总有息负债占比由70%降至29%，现金短债比为2.51，与2020年同期的1.12相比，抗风险能力所有提高。于此同时，长期债务规模同比增加160%达到67亿元，长短期债务比为2.44，债务结构得到大幅优化。

三道红线全部达标，剔除预收款的资产负债率改善效果明显。截止至2021年12月31日，港龙中国的净负债率为25.1%，与2020年同期相比下降16.8个百分点，基本与2019年持平。剔除预收款的资产负债率达64.3%，较期初下降17.9个百分点，低于三道红线70%的阈值，自21年中期以来继续保持绿档。

(新媒体责编：pl0901)